挂牌量赶超成交量，释放出什么样的楼市信号？|独家焦点

近期社交媒体上，全国网民的一个共鸣是：二手房卖不动了。据诸葛数据研究中心统计，5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%。

(相关资料图)

二手房真的卖不动了吗？我们先从部分城市的数据来看，成都住建部数据显示，今年1~5月，成都二手房成交量分别为10161、19061、28188、2 3790、20795套，累计成交101995套，超过10万套，而2022年成都二手房共成交约15.13万套。

今年前5个月就完成了去年66.67%的量。不出意外，如果照此形势发展下去，大概率将超过去年的总成交量。

但二手房挂牌量却在不断增长，贝壳找房2月和3月新增房源约44558套和47925套，而5月中旬，二手房挂牌量激增达到了19.5万套。 成交量远远低于挂牌量，难怪成都二手房卖不动了。

而不止是成都，上海的二手房同样卖不动。根据上海中原地产数据显示，5月，二手房成交量从4月的1.77万套进一步下滑到了1.53万套，环比下滑13.3%。

“二手房难卖”已经成为了当前普通人对楼市的认知。在民众对房地产市场普遍不看好的情况下，该不该救楼市成为热点话题。

救楼市？稳楼市？

二手房挂牌量的增加导致了二手房交易价格也发生了变化。

从房企销售看，百强房企整体销售放缓，企业业绩下滑，仅头部房企门槛值修复，城市分化加剧。

与其说是救楼市不如说是稳楼市，笔者认为楼市不用救，应该说是稳。5月10个重点城市二手住宅成交73187套，环比下降13.83%，但较上月跌幅收窄7.29个百分点。

注意二手房虽然成交量在下跌，但降幅是在收窄的， 而在“住房不炒”的背景之下，房地产本来就应该回归到居住需求上面来，尤其是一二线地区，楼市需求的刚性在，基本盘就不会崩塌。

笔者认为，房地产未来的一个大趋势就是城市分化加剧。这一点我们从百强房企整体销售数据就可以略知一二。

当前整体房企营收放缓，不少企业业绩下滑，仅头部房企门槛值修复。

而房地产又与老百姓的固定资产价值绑定，房地产需要稳是社会各界普遍的共识。

而谈回到近期部分城市二手房的挂牌量大于成交量这件事情上，房产的价值和需求有关。 挂牌量大于成交量势必影响房子的成交价格，尤其部分房主，急于出手，就会大幅降低二手房挂牌价格。

不过以上海为例，二手房的降幅其实整体上是在收窄，6月7日，据上海链家研究院的监控数据显示，5月份，上海全市二手房1.53万套，成交金额510亿元，环比下降16%，套均总价332万元/套，环比下降4%，成交均价40147元/平，环比下降3%，相比二手房成交量环比下滑13.3%，二手房房价下跌是在合理范围内波动的，整体看来楼市还算是比较稳。

二手房价格的回调，更多利好的是刚需购房者，对于多套房产拥有者来说，房价降低意味着其固定资产的减少。 所以本质上来说，二手房价格回调有利于社会财富公平。

房产价格何去何从？

2022年以来，全国多地出台了稳定房地产发展的政策措施，截至5月末，全国近30省市（县）出台政策36条， 聚焦于优化公积金政策、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购、 限价、人才落户等政策。

而各地推出以上诸多政策都是在需求端刺激房地产市场，而房地产市场的复苏还需要需求和供给两端持续发力。过去几个月一线城市和二线城市楼市趋缓的因素其实是不同的。

民众对于一线城市尤其是一手房的需求一直是上升的，根据东海证券数据，5月，30城商品房成交面积企稳， 当月环比上升4.2%。 商品房成交面积上升，说明民众置换需求强烈。

而受房地产开发周期的影响，供给不足拖累销售复苏。根据国家统计局发布的数据， 2022全年住宅新开工面积同比下降39.8%，土地购置面积同比下降 53.4%。新楼盘数量减少也拖累了一线城市商品房销售数据。

而二、三线城市，需求端不足或是主因。根据房地产业协会数据，以嘉兴、岳阳、湖州、铜陵、衢州为例，2023年前4个月住宅新开工面积合计290万平米，约为2021年同期值的5成；住宅销售面积合计401.2万平米，约为2021年同期值的4成。

尾声

房地产行业是我国国民经济支柱产业，当前我国各地房地产的政策面仍以宽松为主，预计未来楼市，继续下降的空间有限，尤其是一二线城市，房产价格虽会小幅波动，但长期来看还是会趋于平稳。

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